Costo comprobado de adquisición en inmuebles
El CFDI y complemento del notario como soporte del costo comprobado de adquisición
Forma de acreditar el costo comprobado de adquisición
Hasta el 31 de marzo de 2014, la forma tradicional de acreditar el costo comprobado de adquisición, como una partida de deducción en el Impuesto sobre la Renta, al momento de hacer una transmisión de inmuebles, era la escritura pública de adquisición del inmueble, en donde se establecía, por regla general en la cláusula del precio o contraprestación pagada, el monto de la operación.
Esa cantidad que se había pagado por adquirir el inmueble, era la cantidad que se tomaba en cuenta como partida deducible, al momento de determinar el Impuesto sobre la Renta por enajenación de inmuebles.
Sin embargo, a partir del 1 de abril de 2014, esa regla cambió, exigiendo ahora un nuevo documento denominado CFDI y Complemento, que deben ser expedidos, en principio, por el Notario ante el cual se realice el acto de enajenación (regla I.2.7.1.25. de la Resolución Miscelánea Fiscal para 2014, publicada en el Diario Oficial de la Federación el 30 de diciembre de 2013, modificada mediante publicación realizada en dicho medio, el 13 de marzo de 2014, actualmente regla 2.7.1.20 de la Resolución Miscelánea Fiscal para 2022)
¿Quién debe emitir el CFDI y el complemento en una operación traslativa de dominio de bienes inmuebles?
Esta es una duda que la Ley no resuelve, por lo que cabría la posibilidad de preguntarse será ¿El Vendedor?, ¿El Notario Público? De acuerdo con la regla 2.7.1.20 de la Resolución Miscelánea Fiscal para 2022, es el Notario Público debe expedir el CFDI y COMPLEMENTO, cuando el enajenante sea una persona física, salvo en el caso en que ésta última tribute bajo el régimen de actividad empresarial.
En el supuesto de que el enajenante sea una persona moral, el notario no tendrá la obligación de expedir el CFDI y el complemento.
¿Qué pasa cuando no se expide el CFDI y el complemento?
Si quien debe de expedir estos documentos es una persona moral, se le debe de exigir que los expida. En el caso del Notario Público, a éste se le deberá exigir la expedición de dichos documentos.
Ello es así, ya que en caso de no contar con ellos, la consecuencia será que no se podrá tomar el costo comprobado de adquisición como partida de deducción para efectos del Impuesto sobre la Renta, en una
enajenación de inmuebles.
Esto ha sido una problemática en la práctica, ya que existen empresas inmobiliarias que en su momento no expidieron el complemento y actualmente ya están liquidadas, frente a esto, el adquirente que
hoy pretende vender, se enfrenta al caso de que no puede contar con dicho complemento y por tanto, no podrá aplicar la deducción del costo de adquisición al vender el inmueble. En el caso de los notarios, existen algunos que no expidieron el complemento y ya fallecieron, presentándose la misma problemática referida en el párrafo anterior.
Esta situación ha sido reconocida por la Prodecon, y fue materia de un Análisis Sistémico 12/2017, “PRODECON: ANALISIS SISTEMICO12/2017 …Cuando las personas físicas enajenan un bien inmueble adquirido con posterioridad al 31 de marzo de 2014 sin tener el CFDI, se enfrentan a la imposibilidad de deducir el costo comprobado de adquisición. La omisión de un tercero no puede repercutir en el patrimonio de las personas físicas que adquieren y posteriormente enajenan inmuebles…” (énfasis añadido)
Frente a esto, se ha sugerido la posibilidad de que el notario que va a llevar a cabo la operación, emita el complemento faltante, sin embargo, hasta el día de hoy, no ha sido aceptado por la autoridad fiscal, ni por la jurisdiccional.
Conclusión
Lo más recomendable es estar siempre atentos para que al momento de realizar una enajenación de inmuebles, se solicite y obtenga el CFDI y el Complemento. Con esto, se tendrá la certeza de que al momento
en que se quiera enajenar el inmueble adquirido, no habrá ningún problema en considerar como partida de deducción el costo comprobado de adquisición, para efectos del Impuesto sobre la Renta.
En el supuesto de que no se pueda conseguir, por causas imputables a terceros, lo que se ha estado haciendo en la práctica, ha sido, no deducir el costo, lo que implica el pago de un impuesto sobre la renta
en muchos casos elevado, y posteriormente acudir a los tribunales para lograr que se reconozca como costo el monto consignado en la escritura, sin embargo, esta salida es costosa, tardada y no está garantizado que todos los tribunales adopten el criterio deseado.
